ธุรกิจโรงแรม: คู่มือวางแผนลงทุน สร้างโรงแรม และเลือกบริษัทรับสร้างโรงแรม
ที่ดินเปล่าในทำเลท่องเที่ยวหรือย่านธุรกิจ คือสินทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงแต่ยังไม่สร้างรายได้ ขณะที่การท่องเที่ยวไทยยังเป็นหัวใจหลักของเศรษฐกิจ นักลงทุนจำนวนมากจึงหันมามองโรงแรมเป็นทางเลือก บทความนี้จะพาไปดูภาพรวมทั้งหมด ตั้งแต่การเตรียมตัวก่อนลงทุน ขั้นตอนก่อสร้าง งบประมาณที่ต้องเตรียมไปจนถึงวิธีเลือกทีมงานที่จะทำให้โครงการของคุณเปิดบริการได้จริง
ธุรกิจโรงแรมคืออะไร และต้องเตรียมตัวอย่างไรก่อนลงทุน
ธุรกิจโรงแรม คือธุรกิจให้บริการที่พักที่ต้องขายทั้งห้องพักและประสบการณ์ไปพร้อมกัน ก่อนตัดสินใจลงเงิน มีสามเรื่องที่ต้องตอบให้ได้ก่อน
วิเคราะห์ทำเลและกลุ่มลูกค้า
ทำเลกำหนดเกือบทุกอย่าง ทั้งราคาห้องพัก อัตราการเข้าพัก และฤดูกาลของรายได้ ที่ดินใกล้แหล่งท่องเที่ยวเหมาะกับนักท่องเที่ยวพักผ่อน ส่วนทำเลในเมืองหรือใกล้นิคมอุตสาหกรรมจะได้ลูกค้าธุรกิจที่เข้าพักสม่ำเสมอตลอดปีมากกว่า
เลือกรูปแบบโรงแรมให้เหมาะกับตลาด
เมื่อรู้กลุ่มลูกค้าแล้ว รูปแบบโรงแรมจะตามมาเอง โรงแรมที่ออกแบบสวยแต่ไม่ตรงกับความต้องการของคนในพื้นที่ มักจบลงด้วยการต้องลดราคาห้องเพื่อแย่งลูกค้า ซึ่งกระทบผลตอบแทนระยะยาว
วางแผนงบประมาณและความคุ้มค่าของโครงการ
ควรคำนวณย้อนกลับจากราคาห้องพักและอัตราเข้าพักที่เป็นไปได้จริงในทำเลนั้น แล้วจึงกำหนดงบก่อสร้างต่อห้องให้อยู่ในกรอบที่คืนทุนได้ตามเป้า ไม่ใช่ตั้งงบจากความชอบส่วนตัวก่อนแล้วค่อยหวังว่าตลาดจะรองรับ
ขั้นตอนการสร้างโรงแรม ตั้งแต่เริ่มต้นจนพร้อมเปิดบริการ
การ สร้างโรงแรม ไม่ใช่แค่งานก่อสร้าง แต่เป็นกระบวนการที่มีลำดับชัดเจนตั้งแต่ก่อนเขียนแบบ
ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
เริ่มจากสำรวจที่ดิน ตรวจสอบผังเมืองและข้อกำหนดอาคาร วิเคราะห์คู่แข่งในรัศมีใกล้เคียง แล้วประเมินจำนวนห้องที่เหมาะสม ขั้นตอนนี้ป้องกันการลงทุนผิดทางได้มากที่สุด
ออกแบบและวางผังโรงแรม
วางผังให้สัดส่วนระหว่างพื้นที่ขายได้กับพื้นที่ส่วนกลางสมดุลกัน แยกเส้นทางแขกกับเส้นทางพนักงานให้ชัด และออกแบบห้องพักให้มาตรฐานเดียวกันเพื่อคุมต้นทุนและง่ายต่อการบริหาร
วางแผนงบประมาณและขออนุญาต
จัดทำ BOQ แจกแจงรายการทั้งหมด พร้อมยื่นขออนุญาตก่อสร้าง รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหากเข้าเกณฑ์ และใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งควรเริ่มดำเนินการคู่ขนานไปกับงานออกแบบ
ดำเนินการก่อสร้างและควบคุมคุณภาพ
ระหว่างก่อสร้างต้องมีผู้ควบคุมงานประจำหน้างาน ตรวจรับวัสดุตามสเปก และทดสอบงานระบบก่อนปิดงาน เพราะการแก้ไขหลังตกแต่งเสร็จมีต้นทุนสูงกว่าหลายเท่า
รับสร้างโรงแรมแบบครบวงจร มีบริการอะไรบ้าง
หลายคนสงสัยว่าบริการ รับสร้างโรงแรม แบบครบวงจรครอบคลุมอะไร คำตอบคือดูแลตั้งแต่กระดาษแผ่นแรกจนถึงวันส่งมอบกุญแจ
ออกแบบและวางแผนโครงการ
ทีมงานจะช่วยศึกษาความเป็นไปได้ ออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม พร้อมจัดทำงบประมาณเบื้องต้น เพื่อให้เจ้าของโครงการเห็นภาพรวมก่อนตัดสินใจลงทุนจริง
งานก่อสร้างและงานระบบ
ครอบคลุมงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม ระบบไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล ปรับอากาศ และระบบป้องกันอัคคีภัย ซึ่งงานระบบเหล่านี้มักมีสัดส่วนต้นทุนสูงกว่าที่เจ้าของโครงการคาดไว้
งานตกแต่งและพื้นที่ส่วนกลาง
ล็อบบี้ ห้องอาหาร สระว่ายน้ำ และทางเดินส่วนกลาง คือจุดที่แขกใช้ตัดสินใจให้คะแนนรีวิว การออกแบบและก่อสร้างส่วนนี้จึงส่งผลต่อราคาห้องที่คุณตั้งได้โดยตรง
การบริหารและควบคุมโครงการ
รวมถึงการวางแผนงาน ควบคุมต้นทุน ประสานงานผู้เกี่ยวข้อง และรายงานความคืบหน้าให้เจ้าของโครงการทราบเป็นระยะ เพื่อให้โครงการเสร็จตรงเวลาและไม่บานปลาย
สร้างโรงแรมแบบไหนดีให้เหมาะกับการลงทุน
ขนาดและประเภทของโรงแรมส่งผลต่อเงินลงทุนและระยะเวลาคืนทุนอย่างมาก ลองเทียบสามรูปแบบที่นักลงทุนไทยเลือกมากที่สุด
โรงแรมขนาดเล็กและ Boutique Hotel
ใช้เงินลงทุนไม่สูงและบริหารเองได้ จุดขายอยู่ที่เอกลักษณ์การออกแบบ เหมาะกับที่ดินขนาดกลางในย่านที่มีเรื่องราว และเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่
Budget Hotel และ Business Hotel
เน้นจำนวนห้องมาก ฟังก์ชันเรียบง่าย ต้นทุนต่อห้องต่ำ เหมาะกับทำเลในเมืองหรือใกล้แหล่งงาน ข้อดีคือรายได้สม่ำเสมอตลอดปีเพราะไม่ผูกกับฤดูท่องเที่ยว
Resort และ Pool Villa
ตั้งราคาต่อคืนได้สูงและสร้างภาพจำได้ดี แต่ต้องใช้ที่ดินผืนใหญ่ เงินลงทุนต่อห้องสูง และมีค่าดูแลรักษาต่อเนื่อง เหมาะกับทำเลติดทะเลหรือธรรมชาติที่โดดเด่นจริง
งบประมาณสร้างโรงแรม มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
งบก่อสร้างเป็นเพียงส่วนหนึ่งของเงินลงทุนทั้งหมด นี่คือรายการที่ควรเตรียมไว้ตั้งแต่ต้น
ค่าก่อสร้างและงานระบบ
เป็นก้อนใหญ่ที่สุดของโครงการ ครอบคลุมงานโครงสร้างและงานระบบทั้งหมด โดยราคาต่อตารางเมตรจะแปรผันตามระดับของโรงแรมและความซับซ้อนของแบบ
ค่าออกแบบและขออนุญาต
รวมค่าบริการวิชาชีพสถาปนิกและวิศวกร ค่าธรรมเนียมขออนุญาตก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายในการขอใบอนุญาตโรงแรม ซึ่งควรกันงบไว้ตั้งแต่ก่อนเริ่มโครงการ
ค่าเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์
เตียง เครื่องนอน เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ครัว และระบบจัดการโรงแรม เป็นค่าใช้จ่ายที่มักถูกประเมินต่ำเกินจริง ทั้งที่มีผลต่อประสบการณ์ของแขกโดยตรง
งบสำรองโครงการ
ควรกันไว้ราว 5-10% ของมูลค่าโครงการ สำหรับงานเพิ่ม ราคาวัสดุที่ขยับ และค่าใช้จ่ายช่วงก่อนเปิดบริการ เช่น การจ้างและฝึกอบรมพนักงาน
เลือกบริษัทรับสร้างโรงแรมอย่างไร
การเลือก บริษัท รับ สร้าง โรงแรม ที่เหมาะสม มีผลต่อความสำเร็จของโครงการไม่แพ้การเลือกทำเล ลองใช้สี่ข้อนี้เป็นเกณฑ์
ประสบการณ์และผลงานที่ผ่านมา
ดูว่าเคยส่งมอบอาคารขนาดใกล้เคียงกันมาแล้วหรือไม่ เพราะโรงแรมมีงานระบบที่ซับซ้อนกว่าบ้านพักอาศัยมาก ผลงานจริงบอกความสามารถได้ดีกว่าคำโฆษณา
ทีมออกแบบและทีมวิศวกรรม
ควรมีสถาปนิกและวิศวกรที่มีใบอนุญาตอยู่ในทีม เพราะการแก้ปัญหาหน้างานต้องอาศัยคนที่ตัดสินใจทางเทคนิคได้ทันที ไม่ใช่รอส่งต่อไปมาระหว่างหลายบริษัท
ความชัดเจนของ BOQ และงบประมาณ
BOQ ที่ดีต้องแจกแจงทุกรายการพร้อมระบุสเปกวัสดุชัดเจน หากได้รับเอกสารที่เขียนแบบเหมารวมกว้าง ๆ นั่นคือสัญญาณเสี่ยงว่าจะมีงานเพิ่มตามมาภายหลัง
ระบบควบคุมคุณภาพและระยะเวลาก่อสร้าง
ถามถึงแผนงานก่อสร้าง วิธีรายงานความคืบหน้า และเงื่อนไขกรณีงานล่าช้า เพราะทุกเดือนที่เปิดบริการช้าคือรายได้ที่หายไปจากโครงการ
บริษัท วรพงษ์วิศวกรรม 1997 จำกัด มีประสบการณ์กว่า 38 ปี และส่งมอบโครงการสำเร็จมาแล้วกว่า 100 โครงการ ทั้งโรงแรม โรงงาน อาคารสำนักงาน และอาคารพักอาศัย ดูแลครบตั้งแต่ออกแบบจนส่งมอบ
FAQ เกี่ยวกับธุรกิจโรงแรมและการสร้างโรงแรม
สร้างโรงแรมใช้เวลานานแค่ไหน?
โรงแรมขนาดเล็กถึงกลางมักใช้เวลาก่อสร้างราว 12-24 เดือน ยังไม่รวมช่วงออกแบบและขออนุญาตที่ต้องเผื่อไว้อีกหลายเดือน
ต้องขอใบอนุญาตอะไรบ้าง?
หลัก ๆ คือใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหากโครงการเข้าเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด
โรงแรมคืนทุนกี่ปี?
ขึ้นอยู่กับทำเล ราคาห้อง และอัตราการเข้าพัก ควรทำแบบจำลองทางการเงินก่อนตัดสินใจ แทนการอ้างอิงตัวเลขเฉลี่ยจากโครงการอื่น
อยากปรึกษาโครงการ ติดต่อได้ที่ไหน?
โทร. 02-939-6461-2 หรืออีเมล info@wel1997.com สำนักงานตั้งอยู่ที่ 168/3 ซอยพหลโยธิน 30 เขตจตุจักร กรุงเทพฯ
Comments