EIA โรงแรม คืออะไร? กฎหมายและเกณฑ์ที่ต้องรู้ก่อนสร้างโรงแรม

Analytics | ADCHARIYA

Sep 21

1 min read

นักลงทุนหลายรายวางแผนโครงการโรงแรมมาอย่างดี ทั้งทำเล จำนวนห้อง และงบประมาณ แต่กลับสะดุดตอนยื่นขออนุญาตก่อสร้าง เพราะเพิ่งรู้ว่าโครงการของตัวเองเข้าข่ายต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งใช้เวลาเพิ่มอีกหลายเดือนถึงเป็นปี บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจง่ายว่าเรื่องนี้คืออะไร โครงการแบบไหนเข้าข่าย และต้องเตรียมตัวอย่างไรตั้งแต่ก่อนเริ่มออกแบบ

EIA โรงแรมคืออะไร และสำคัญต่อการสร้างโรงแรมอย่างไร

ก่อนจะดูว่าโครงการของเราเข้าข่ายหรือไม่ ควรเข้าใจก่อนว่ารายงานฉบับนี้มีไว้ทำอะไร

EIA คืออะไร

EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment หรือรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษาล่วงหน้าว่าโครงการที่กำลังจะสร้างจะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบอย่างไร พร้อมกำหนดมาตรการป้องกันและติดตามตรวจสอบไว้ล่วงหน้า

EIA เกี่ยวข้องกับโครงการโรงแรมอย่างไร

สำหรับโครงการที่เข้าเกณฑ์ EIA โรงแรม ถือเป็นเงื่อนไขที่ต้องผ่านก่อนจึงจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หมายความว่าถ้ายังไม่ได้รับความเห็นชอบ โครงการก็เริ่มตอกเสาเข็มไม่ได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมเรื่องนี้ต้องถูกวางไว้ในแผนงานตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่ค่อยมาคิดตอนแบบเสร็จแล้ว

สร้างโรงแรมต้องทำ EIA หรือไม่? โครงการแบบไหนเข้าข่าย

คำถามนี้ตอบได้จากขนาดโครงการและที่ตั้งเป็นหลัก ลองเช็กสามกรณีต่อไปนี้

เกณฑ์จำนวนห้องพักและพื้นที่โครงการ

ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงาน คำว่า "หรือ" สำคัญมาก เพราะแม้มีเพียง 60 ห้อง แต่ถ้าพื้นที่ใช้สอยรวมถึงเกณฑ์ ก็เข้าข่ายเช่นกัน

โรงแรมในพื้นที่ที่มีกฎหมายสิ่งแวดล้อมเฉพาะ

พื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญหลายแห่ง เช่น ภูเก็ต กระบี่ เกาะสมุย ชะอำ และหัวหิน มีประกาศกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมเป็นการเฉพาะ ซึ่งอาจกำหนดเกณฑ์ต่ำกว่าเกณฑ์ทั่วไปมาก โครงการขนาดเล็กในพื้นที่เหล่านี้จึงอาจต้องจัดทำรายงานด้วย ต้องตรวจสอบประกาศของแต่ละพื้นที่เป็นราย ๆ ไป

โรงแรมที่ไม่เข้าข่าย EIA ต้องดำเนินการอะไรบ้าง

แม้ไม่เข้าเกณฑ์ ก็ยังต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร ขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการบำบัดน้ำเสียและการจัดการขยะตามที่ท้องถิ่นกำหนดอยู่ดี

กฎหมาย EIA โรงแรมที่ผู้ประกอบการควรรู้

หลายคนสับสนว่าเรื่องนี้อ้างอิงจากกฎหมายฉบับไหน เรามาดูโครงสร้างทางกฎหมายกันสั้น ๆ

กฎหมายและประกาศที่เกี่ยวข้องกับ EIA

กฎหมาย EIA โรงแรม มีต้นทางจากพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2561 โดยรายละเอียดว่าโครงการประเภทใดและขนาดเท่าไรที่ต้องจัดทำรายงาน จะถูกกำหนดไว้ในประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่ออกตามมา

ข้อกำหนด EIA สำหรับโครงการโรงแรม

รายงานต้องจัดทำโดยนิติบุคคลผู้มีสิทธิ์ที่ขึ้นทะเบียนไว้กับสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ครอบคลุมการศึกษาสภาพแวดล้อมปัจจุบัน การประเมินผลกระทบ การรับฟังความคิดเห็นของชุมชน และมาตรการลดผลกระทบ

กรณีพื้นที่ที่มีมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม

ในเขตคุ้มครองสิ่งแวดล้อม นอกจากเกณฑ์ที่เข้มกว่าแล้ว ยังมักมีข้อจำกัดเรื่องความสูงอาคาร ระยะร่นจากชายฝั่ง และสัดส่วนพื้นที่สีเขียว ซึ่งกระทบต่อจำนวนห้องที่สร้างได้โดยตรง จึงควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

กฎหมายสร้างโรงแรมที่ต้องรู้ก่อนเริ่มโครงการ

นอกจากเรื่องสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังมีกฎหมายอีกหลายฉบับที่กำหนดว่าคุณสร้างอะไรได้บ้างบนที่ดินผืนนั้น

กฎหมายโรงแรมและกฎหมายควบคุมอาคาร

กฎหมายสร้างโรงแรม ที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกำหนดประเภทโรงแรมและเงื่อนไขการขอใบอนุญาต ควบคู่กับพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ที่กำหนดระยะร่น ความสูง อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน และจำนวนที่จอดรถขั้นต่ำ

ข้อกำหนดด้านอาคารและความปลอดภัย

โรงแรมจัดเป็นอาคารสาธารณะ จึงมีข้อกำหนดเข้มกว่าที่พักอาศัยทั่วไป ทั้งการใช้วัสดุทนไฟ บันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ ระบบดับเพลิง และระบบบำบัดน้ำเสียที่ต้องได้มาตรฐานก่อนเปิดให้บริการ

การตรวจสอบกฎหมายและข้อจำกัดของพื้นที่

ก่อนสรุปแบบ ควรตรวจสอบสีผังเมืองรวม ความกว้างของถนนหน้าที่ดิน ข้อบัญญัติท้องถิ่น และประกาศเขตคุ้มครองสิ่งแวดล้อม เพราะปัจจัยเหล่านี้กำหนดจำนวนชั้นและจำนวนห้องที่สร้างได้จริง

ขั้นตอนการทำ EIA โรงแรม

เมื่อรู้แล้วว่าโครงการเข้าข่าย ขั้นตอนต่อจากนี้มีสี่ช่วงหลัก

ตรวจสอบว่าโครงการเข้าข่าย EIA หรือไม่

เริ่มจากสรุปจำนวนห้อง พื้นที่ใช้สอยรวม และที่ตั้งโครงการ แล้วเทียบกับประกาศที่บังคับใช้ ขั้นตอนนี้ควรทำตั้งแต่ช่วงศึกษาความเป็นไปได้ เพราะผลลัพธ์จะกำหนดทั้งไทม์ไลน์และงบประมาณของโครงการ

จัดทำและยื่นรายงาน EIA

ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่ขึ้นทะเบียนไว้ เก็บข้อมูลภาคสนาม จัดเวทีรับฟังความคิดเห็นของชุมชน แล้วจัดทำรายงานเสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

การพิจารณาและแก้ไขรายงาน

คณะกรรมการผู้ชำนาญการจะพิจารณาและมักมีข้อสังเกตให้แก้ไข ซึ่งอาจต้องยื่นทบทวนหลายรอบ ช่วงนี้เองที่ทำให้ระยะเวลารวมยืดออกไป เจ้าของโครงการจึงควรเผื่อเวลาไว้ตั้งแต่แรก

การนำมาตรการ EIA ไปปฏิบัติ

เมื่อได้รับความเห็นชอบแล้ว มาตรการในรายงานจะกลายเป็นเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติจริงทั้งช่วงก่อสร้างและช่วงเปิดดำเนินการ พร้อมต้องจัดทำรายงานติดตามผลส่งตามรอบที่กำหนด

หากคุณกำลังมองหาทีมที่ดูแลได้ตั้งแต่ตรวจสอบข้อกฎหมาย ออกแบบ ประสานงานขออนุญาต ไปจนถึงงานก่อสร้าง บริษัท วรพงษ์วิศวกรรม 1997 จำกัด ให้บริการ รับสร้างโรงแรม แบบครบวงจร ด้วยประสบการณ์กว่า 38 ปี และโครงการสำเร็จมาแล้วกว่า 100 โครงการ สอบถามได้ที่ 02-939-6461-2 หรืออีเมล info@wel1997.com

FAQ เกี่ยวกับ EIA โรงแรมและกฎหมายสร้างโรงแรม

ทำ EIA ใช้เวลานานแค่ไหน?

โดยทั่วไปใช้เวลาตั้งแต่ประมาณ 6 เดือนถึง 2 ปี ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของโครงการ ที่ตั้ง และจำนวนรอบที่ต้องแก้ไขรายงาน

ลดจำนวนห้องให้ต่ำกว่า 80 ห้อง แล้วจะไม่ต้องทำใช่ไหม?

ไม่เสมอไป เพราะยังมีเกณฑ์พื้นที่ใช้สอย 4,000 ตารางเมตร และเกณฑ์เฉพาะของแต่ละพื้นที่ที่อาจเข้มกว่านั้น ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบก่อนสรุปแบบ

เริ่มก่อสร้างไปก่อนระหว่างรอผลได้หรือไม่?

ไม่ได้ เพราะรายงานต้องได้รับความเห็นชอบก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างได้ การเริ่มงานก่อนมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงมาก

ควรเริ่มปรึกษาตอนไหน?

ควรเริ่มตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดินหรือช่วงศึกษาความเป็นไปได้ เพราะข้อจำกัดของพื้นที่อาจทำให้แผนธุรกิจเดิมเป็นไปไม่ได้เลย